Mié. Abr 24th, 2024

Federico González Rouco es economista y se ha especializado en los temas de vivienda. Escribió dos libros al respecto: “‘vivienda: El relato’»(2017) y ‘»Sueños o inquilinos» (2021). Hoy es gerente de créditos y alquileres en el Instituto de Vivienda de la CABA.

Opina que aún en una situación macroeconómica más que mala, como la que viene atravesando la Argentina, el mercado de la vivienda no puede quedar ajeno. Pero en el país donde todos tienen el sueño de la casa propia, sostiene que el Estado debería desarrollar una política de alquileres, es decir, que se arme un mercado de alquileres sin necesariamente pensar en saltar a la categoría de propietario.

– ¿Los cambios que se votaron a la Ley de Alquileres son positivos?

– Hay dos niveles de cambios. La legislación de alquileres que hoy se quiere modificar es mala conceptualmente y mala en la redacción. Está mal escrita, deja muchos flancos abiertos para que se genere conflicto entre las partes. Los cambios que se aprobaron esta semana en Diputados lo que hacen es ordenar algunas cosas, corrige la redacción de algunos temas críticos para ser más entendible y así se reduzcan las posibilidades de conflicto entre propietario, consorcio e inquilino

– Por ejemplo?

– Define más claramente las excepciones al plazo mínimo de alquiler, define qué puede ser un alquiler temporario. También define qué es un arreglo urgente, algo que daba pie a muchos conflictos entre las partes, es un cambio importante para el día a día de la relación entre propietarios e inquilinos.

– ¿ Y en los temas de fondo, los más discutidos como plazos, ajustes e indexaciones?

– Hay cambios importantes, y desde ya los más relevantes son los plazos del contrato y la posibilidad de ajustar los montos. Volver a los dos años de plazo mínimo de contrato en lugar tres años es muy razonable, dado el contexto de incertidumbre y alta inflación En este contexto de tanta inestabilidad la tendencia en toda la economía es que los contratos se acortan porque los horizontes se acortan. La realidad es que el plazo de dos años es mínimo y máximo al mismo tiempo.



Federico González Rouco. Economista especialista en temas de vivienda y alquileres. Foto Juano Tesone

– Ahora se incorpora la combinación de ajustes de montos y utilización de índices. ¿Eso le parece adecuado?

– Es bien interesante lo que se votó en este aspecto. Permiten escalonar los montos a lo largo del contrato, algo que se hacía antes de esta ley, pero a su vez introduce la posibilidad de, además, utilizar índices para indexar el monto del contrato. Hay más flexibilidad y no necesariamente es una ventaja para el propietario. Hasta antes de la ley se utilizaban ajustes del monto mensual pero se establecían y quedaban fijos al inicio del contrato. La evidencia muestra que tales ajustes resultaban menores a la inflación observada. Pero no era un punto conflictivo. En definitiva, me parece que la ley ahora lo que toma es lo mejor de los dos mundos. está dando más opciones, porque, de quedar firmes los cambios, se puede escalonar ajustes y al mismo tiempo indexar.

– Antes los montos definidos de entrada eran intocables

– Porque se mantuvo la prohibición de indexar, lo único que quedó en pie de la ley de Convertibilidad.

– Indexación que se restablece con la ley de 2020

– Exacto. en 2020 se levantó la prohibición de indexar. Pero al mismo tiempo se mantuvo eso de establecer valores únicos, ciertos e inamovibles al principio del contrato, lo que resultó un desastre con la inflación de tres dígitos. Hoy los cambios buscan corregir eso. Se puede usar escalonamiento de los montos mensuales, y se puede usar la indexación usando el IPC u otro índice.

– ¿La ley sancionada en 2020 fracasó por su redacción o por el contexto en que se aplicó?

– Es una ley mala que además se sancionó en un muy mal contexto y luego la siguió una mala coyuntura. Se sanciona en julio de 2020 con aumentos de alquileres congelados, desalojos suspendidos y cuarentena. Encima después vino un deterioro profundo de la macroeconomía. Pero aún si no hubiera pasado eso, la ley es mala.

– ¿Por qué?

– Pasar de dos a tres años no es malo per se, es un objetivo atendible, pero no era el momento de hacerlo.

– ¿Por qué extender a tres años puede ser positivo?

– Hablar de normalidad implica horizontes contractuales más largos, por lo que tres años no es tan raro. En tres años se establece una relación de ida y vuelta entre propietario e inquilino, tiene sentido que se mantenga la relación a lo largo del tiempo. Esa sostenibilidad de la relación puede ser legal o informal. No está claro cuál es la manera de hacerlo mejor. Está bien que la persona pueda mantener su estabilidad residencial. Fijar plazos mínimos a los contratos es un objetivo bueno en determinados contextos. Lo que sí me parece mal es fijar un ajuste del valor del contrato una vez por año. No tiene sentido en ningún lugar del mundo y menos en esta Argentina de inflación muy alta. Y es una de las razones del desplome de la oferta.

– ¿La ley ideal qué debería decir?

– No hay ley ideal porque cambian los momentos. Pero en todo caso, una buena ley debería marcar claramente los límites de lo que se puede hacer y lo que no se puede hacer, y regular pocos detalles. La ley ideal debería atraer y servirle por igual a la oferta, al propietario y a la demanda, es decir al potencial inquilino. Debe ser atractiva por igual para ambas partes. Si no se asusta a la oferta se favorece a la demanda. Así de simple.

– La irrupción de los alquileres temporarios realmente rompieron el mercado de alquiler permanente?

– Los casos como Airbnb o similares no son algo que aparecen por sorpresa. yo diría que son consecuencia directa de la legislación. Lo que ocurrió es que la ley de alquileres redujo la rentabilidad del alquiler clásico La redujo en concreto porque el retorno sobre la inversión resulta más bajo sino porque el alquiler clásico se convirtió en más riesgoso en todo sentido.

– ¿Cómo sería eso?

Al mirar de manera integral el caso, es mucho el riesgo que asume el propietario, frente a la inflación, la posible morosidad y los demás conflictos que pueden llevar, en el extremo, a un juicio por desalojo. Frente a ello, el propietario que tenía una unidad apta se fue al mercado de alquiler temporario.

– Y se cayó la oferta de unidades chicas en los barrios más demandados para alquiler tradicional.

– Claro. Además, en la pospandemia ese mercado de turismo explotó acá y en todo el mundo. El turismo estaba muerto y revivió tras la pandemia.

– ¿Pero realmente influyó ese fenómeno en la totalidad de la oferta de unidades en alquiler?

No es algo masivo. Si vos tenés un monoambiente o un dos ambientes chico en zonas buscadas por los turistas, puede que el alquiler temporario te sirva. Pero no creo que la oferta haya caído por eso en, por ejemplo, Almagro o Pompeya

– En cualquier caso, ¿El fenómeno airbnb podría desinflarse si la Argentina se normalizara y ya no resulte una ganga, como hoy, para los extranjeros?.

– Es posible, pero lo cierto es que el fenómeno airbnb llegó para quedarse, sobre todo en las grandes ciudades como Buenos Aires. Airbnb existe y es un problema o un conflicto en todo el mundo porque presiona sobre la oferta de vivienda.

– Y por eso se piden más regulaciones para este segmento.

– El punto es entender cuáles son los incentivos de porqué una vivienda no se ofrece en el mercado tradicional.

– En Argentina se habla de inseguridad jurídica y, para el caso de los alquileres, en lo que demora un desalojo.

– Sí. Pero déjame decirte que es más importante el temor que la realidad. Si bien depende de la Justicia de cada provincia, la verdad es que es muy bajo el número de procesos iniciados sobre el total de los alquileres, unos mil por año en todo el país. Es poco, pero el propietario al que le toca seguramente la va a pasar mal. La justicia funciona mal y se respeta poco la seguridad privada. Hace dos meses salió una sentencia que aprobaba el desalojo siempre que el propietario le consiga una solución habitacional al desalojado…

– ¿Todos los días leemos cuánto aumentan los alquileres. Pero los alquileres, realmente están caros?

-Estamos en una tormenta perfecta. Los alquileres en términos reales no estan tan altos. Subieron rápido, pero ajustados por inflación respecto 5 o 6 años están en línea. el problema es que el salario se quedó muy atrás.

– Hasta 2019 se decía que los alquileres habían quedado rezagados frente a la inflación.

– Desde 2005 en adelante, que es cuando empieza a acelerar la inflación, los ajustes intermedios intentaban anticiparse a la inflación esperada, pero ésta siempre resultaba mayor y por lo tanto el monto al final del contrato resultaba menor a la inflación acumulada en esos dos años.

– Quizás ese fenómeno se toleraba porque el propietario compensaba con la valorización del inmueble.

– Exacto. pero con ese aumento de los escalonamientos lo que termina de pasar es que el alquiler inicial se desfasa. En 2020 el valor inicial pega un salto y ahí empieza a recuperar un poco de lo que perdió desde 2005 a 2019. Pero esa recuperación inicial al quedar congelada por un año, desaparece. En los primeros tres años de la ley de alquileres en términos reales los 36 meses cobrados ajustados por inflación equivalen a 27 meses. El propietario se comió un cuarto del contrato por culpa de la inflación. Esto explica también la caída de la oferta. No hay tantos misterios.

– Si el problema es de contracción de la oferta y caída de los salarios, ¿Qué puede hacer el Estado para mejorar el mercado?

– Cambiar la ley ya es un paso.

– ¿Harían falta estímulos fiscales a propietarios o inquilinos?

– Los beneficios fiscales no son la solución, para mí. Hay que ver qué se rompió y qué cambió con esta ley. En el país nunca tuvimos exenciones impositivas y el mercado funcionaba. Además, no hay muchos recursos como para andar dando exenciones fiscales. El alquiler es un mercado poco registrado. seria dificil dar exenciones. Solo el 10% de los contratos se registran.

– ¿ E incentivos a la construcción de unidades destinadas a alquiler?

Argentina tiene en los últimos años una caída fuerte en los permisos de construcción. Estamos en los peores niveles de los últimos 15 años. Hay que aumentar la oferta pero en tipologías adecuadas a la clase media.

– Un fenómeno que no se da en Buenos Aires es el de empresas que tengan viviendas para ofrecer en el mercado de alquiler.

Exacto. Necesitamos tener un mercado de alquileres, de oferentes. que pueda venir un inversor para ser propietario de viviendas en alquiler. Hoy no existe alguien con un pool de 500 viviendas para ofrecer en alquiler. Sencillamente porque a nadie se le ocurriría tener ese patrimonio en este país para ese negocio. Pero es un modelo que funciona en otros países.